Spørsmål: Hvorledes skal festeavgiften reguleres?

Svar: Se på ordlyden i festekontrakten.

Står det ikke klart hvorledes avgiften skal reguleres i festekontrakten skal festeavgiften kun etter konsumprisindeks hvert 10. år. Dette fremgår av tomtefestelovens § 15. første ledd, som er hovedregelen. Vi har nå en Høyesterettsdom av 4.12.2006 - gjengitt i Norsk Rettstidende 2006 side 1547 - som sier at hovedregelen skal gjelde i alle tilfeller der det ikke er en klar avtale om noe annet.

Står det i festekontraktens tekst; regulering etter markedsverdi/tomteverdi, Skal festeavgiften reguleres på denne måten. Det vil si maksimum kr 9 000,- per dekar festetomt. Se her tomtefestelovens § 15.

Spørsmål: Hva om det ikke står noe om regulering i kontrakten?

Svar: Da skal festeavgiften likevel reguleres hvert 10. år etter konsumprisindeks.

Spørsmål: Min årlige festeavgift har økt fra kr 500,- til kr 8000,- Er dette lovlig?

Svar: Det er avhengig av tidspunkt for festekontraktens inngåelse. Festekontrakter inngått før 26.05.1983 kan reguleres etter markedsverdi, dog ikke høyere enn kr 9 000,- per dekar festet tomt. Dersom festekontrakten er inngått etter 26.05.1983 og skal regulerees etter markedsverdi kan årlig avgift være høyere enn kr 9 000,- per dekar. Her finnes det heller ingen rimelig grense for maksverdi.

INNLØSNING/KJØP AV FESTETOMTA

Spørsmål: Kan jeg innløse bolig tomten min?

Svar: Dersom festekontrakten har vart i 30 år eller lengre kan du kreve innløsning av festetomta, dersom ikke annet er avtalt i kontrakten. Etter dette kan det kreves innløsning hvert 10. år for hytter og fritidsboliger og hvert 2. år for boliger. Se her tomtefestelovens § 32.

Spørsmål: Hva med festekontrakter som har vart kortere enn 30 år?

Svar: Da har du ikke noe krav på innløsning. Da må du eventuelt komme til en avtale med bortfester, men har ingen rett til å kreve innløsning etter tomtefestelovens § 32.

Spørsmål: Gjelder dette også for hyttetomter?

Svar: I utgangspunktet, ja, men her finnes det noen unntak. Du kan ikke kreve innløsning dersom du fester tomt fra stats/bygde almening, eller et aktivt gårdsbruk der bonden har mer enn 5 % av sin netto inntekt fra utleie av tomter.

Spørsmål: Når må jeg varsle bortfester om at jeg vil kreve tomta innløst?

Svar: Det må du gjøre skriftlig minst 1 år før innløsnings tidspunkt. Det vil si at dersom du ønsker og innløse etter 30 år, må du si ifra etter at kontrakten har løpt 29 år.

Spørsmål: Hva må jeg betale for tomta?

Svar: Her har nå Høyesterett bestemt i en plenumssak fra 21.september 2007 at innløsning av festetomten skal skje etter en kapitalisering av festeavgiften på innløsningstidspunktet. Og kapitaliseringrenten er 5%. Dersom du på innløsningstiden betaler kr. 5.000,- pr år i festeavgift, blir innløsningsprisen på festetomten kr. 5000 x 20 = kr. 100.000,-.

Før var regelen slik at dersom du har en evigvarende festekontrakt skal du betale 30 ganger årlig festeavgift ved innløsnings tidspunkt.

Dersom du har en tidsbegrenset festekontrakt finnes det to måter å fastsette pris. Enten 30 ganger årlig festeavgift, eller 40 % av råtomtverdi minus de investeringer festeren selv har gjort på tomten. MERK: Denne innløsningsregel i tomtefestloven skal behandles på nytt av Stortinget, så her er det for tiden noe uklar rettssituasjon.

Spørsmål: Hva skjer med festeretten min om festekontrakten har løpt ut i tid?

Svar: Festekontrakten løper nå ikke uti tid, men bare løper videre på samme betindgelser som i den gamle kontrakt. Dette fremgår av tomtefestelovens § 33 - som Høyesterett har bestemt ikke er i strid med grunnloven.