Målsetting

HVORFOR TOMTEFESTERFORBUNDET:

Fra å ha vært en gjensidig sosial og økonomisk fordelaktig ordning for både festere og bortfestere i Norge, så ser vi nå at forhold som har gjort privat bortfeste av tomter til boligformål forbudt i de fleste land vi liker å sammenligne oss med.

Festeordningen som alternativ
Bortfestere har kunnet feste bort unyttige tomtearealer til en billig penge til boligformål, og dermed fått en sikker og god avkastning på tidligere ubrukelig utmark.
I samarbeide med kommunale og statlige enheter har så landbruksareale blitt omregulert til boligformål slik at familier med tomtebehov har fått dette tilgjengelig.
Festeavgiften har i de aller fleste tilfellene vært fastsatt på bakgrunn av en avkastningsrente (kapitaliseringsrente) med en antatt tomteverdi som basis.

Med dette som utgangspunkt har festere betalt en god avkastning til bortfestere uten at disse har behøvd å dyrke eller høste, beplante eller hogste. Festere på sin side har kunnet utvikle boområdene med veier, infrastruktur, skoler, barnehager, omsorgsboliger, gitt grobunn for næring og butikker i nærmiljøet etc. samt i alle år betalt kommunale avgifter for dette.

Grådighet
I de siste årene har den kraftige økningen på markedsverdien på tomteareal i Norge, medført at alt for mange bortfestere har begynt å angre på sine -eller sine forgjengeres disposisjoner, og driver nå, godt betalt av et kobbel av jurister, en mangefrontskamp mot festere for å maksimere sine inntekter. De nekter å innse at en bortfestet tomt til boligformål er bortfestet, og dermed unntatt fra normale markedsmekanismer.
Det er ikke et "marked" for en tomt hvor en familie har bygd sin bolig!

Dermed er tomtefestesaker en gjenganger i norske rettinnstanser; fra Forliksråd til Høyesterett. Dessverre skaper dette et ENORM helse- og sosialpolitisk problem da mange festere blir overkjørt av en massivt pågang og spissfindige juridiske og økonomiske krav. Slikt hardkjør er en mental og psykisk belastning på festere, og vi mottar daglig til vår medlemstelefon utrolige historier om uverdig behandling av festere.

PRIVATE FESTEORDNINGER TIL FAMILIER HAR UTVIKLET SEG TIL EN UVERDIG INSTITUSJON I NORGE. TFF ARBEIDER MED Å AVSKAFFE DETTE FESTE(U)VESENET PÅ EN RETTFERDIG MÅTE FOR ALLE PARTER!

Se Tomtefesterforbundets Vedtekter her.

Forbrukerrådet "tok" tidligere tomtefestesaker, men selv en statsfinansiert etat klarte ikke å ha oversikten over alle Tomtefestelovens forferdelige konsekvenser. De la ned sitt engasjement, og nå er Tomtefesterforbundet en ikke-statlig, ikke-kommersiell institusjon som kun har sine medlemmers årskontigent å jobbe med.

HVA TOMTEFESTERFORBUNDET GJØR:

EN REDEGJØRELSE OM NOEN AV DE OPPGAVENE VI ARBEIDER MED

Nåværende tomtefestelov av 20.12.96 trådte i kraft den 01.01.02. Lovteksten til tomtefesteloven med forskrifter finner du på vår webside: www.tomtefeste.com. Lovendring innen tomtefesteloven skjedde den 01.06.2006 - og som innebærer de viktigste regler om retten til innløsning og retten til fortsatt feste på samme villkår som i tidligere festekontrakt når en festekontrakt løper ut i tid. I 2008 kom i tillegg instruksen om at statlige instanser MÅ innløse etter 30ggr festeavgift etter 30 år feste.

Siste lovendring innen tomtefesteloven skjedde 01.10.2009 da § 37 ble endret til innløsning av festetomt til bustad- eller fritidshus skal innløsingsummen være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innlsingstiden, om ikke en mindre innløsingssum er avtalt. Om ikke annet er avtalt, kan bortfesteren likevel kreve at innløsingsummen for andre tomter enn de som er festet bort på ubegrenset tid uten oppigelserett for bortfesteren, skal være 40% av tomteverdien på innløsingstiden med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomta med egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre.

Slik tomtefesteloven nå er utformet, er viktige endringer foretatt. Det kan nevnes at et festeforhold ikke skal opphøre dersom festeren ønsker fortsatt feste.

Innløsning
Når det gjelder innløsning av festetomten, gjøres det et skille mellom boligfeste og hyttefeste. For boligfeste og fritidsfeste gis det innløsningsrett etter 30 år fra festekontrakten ble inngått, og for hvert annet år utover for boligfeste, og hvert 10 for hyttefeste. Se her tomtefesteloven § 32. For hyttefestere er det viktig hvem som er bortfester, dvs. er det en bonde avhenger det av om bonden har tomtefesteinntektene som en vesentlig del av sin samlede gårdsinntekt.

Regulering av festeavgift
Når det gjelder regulering av festeavgiften, er hovedregelen i tomtefestelovens §15, 1. ledd - som sier helt klart at regulering kun er etter konsumprisindeks hvert 10 år. Dette er hovedregelen som skal følges om ikke det "tvillaust" er avtalt en annen reguleringsmåte.

Konsumprisindeks
Vi har i nå flere klare domsavgjørelser fra tingrettene og lagmannsrett om tolkningen av tomtefestelovens § 15, og hva domstolen krever av klarhet i tomtefesteavtalen om festeavgiften skal reguleres på annen måte enn etter konsumprisindeks.
I de dommer vi har til nå - sies det klart at kravet til "tvillaust avtalt regulering på annen måte" - også gjelder reguleringmåten i festekontrakten. Kravet til en klar reguleringstekst - kravet til klarhet - i en festekontrakt om hvorledes festeavgiften skal beregnes, skal nå endelig prøves av Høyesterett.

Se vår side her om nyheter og rettspraksis for å finne mer om rettsavgjørelsene.

Både teori og rettspraksis sier derfor klart nå at beviskravet til "tvillaust" avtalt på annen måte også gjelder i forhold til om det er avtalt en regulering på annen måte enn etter konsumprisindeks.

Konkusjonen er derfor at hovedregelen for regulering av festeavgiften er regulering etter konsumprisindeks.

Det er et unntak i lovens §15. 2. ledd for festekontrakter inngått før 26.05.83. Her kan festeavgiften reguleres etter en prosentvis avkastning av antatt tomteverdi opp til maksimum på kr. 9.000,- pr. da. tomt. Men denne regel i lovens § 15, 2. ledd er en unntaksbestemmelse og kommer sjelden til anvendelse.

Det må da være avtalt en reguleringmåte 100% klart på annen måte enn etter endring i pengeverdi om denne § 15, 2 ledd skal komme til anvendelse!

Se mer om de nye lovbestemmelser og mer informasjon om denne sak under våre nyhetssider.

Tomtefestelovens § 37 som nå er trådt i kraft legger opp til innløsning av tomten etter 30 års festetid og da til 30 ganger den festeavgift som betales på innløsningetidspunktet. Eller - innløsning kan også skje etter 40% av tomteverdien - minus de investeringer festeren har gjort på tomten.

Se mer om dette emnet i vårt medlemsblad "Tomtefesteren" som sendes våre medlemmer og under våre nyhetssider for medlemmer.

Tomtefesterforbundet arbeider iherdig med en styrking av festernes rettigheter på alle plan!

Ordningen med festetomter både for hus og hytter må etter vårt syn avvikles!!!

Tomtefeste passer ikke inn i norsk rett idag og skaper alt for mange konflikter mellom festere av hus og hytte - og bortfester av tomten!

Vi er derfor sterkt opptatt av å påvirke Stortingets politikere til å avskaffe dette leilendingssystem!

Norge er det siste land i Skandinavia som har en slik lov!

Vi ser fram til en politisk løsning for våre medlemmer og andre til at denne leilendingsordning skal opphøre på en for begge parter balansert måte!!!

Vi har etablert tomtefesterforeninger i flere fylker og byer, blant annet Trondheim, Harstad, Kirkenes, Fredrikstad, Andebu, Nøtterøy og Åsgaardsstrand.

Vi sender ut fortløpende informasjon til våre medlemmer om praktiseringen av tomtefesteloven gjennom bladet "Tomtefesteren".

Viktig er å vite sine rettigheter vedrørende festeavgiftsregulering og den praksis som gjelder for innløsning og hvorledes innløsningsprisen skal fastsettes!

Dersom du ønsker å bli medlem så vennligst les her.

Jo flere medlemmer vi er, jo sterkere er vi!!!

Med vennlig hilsen

Tomtefesterforbundet